전세보증금반환보증 갱신 조건과 신청 시기, 제출서류·보증료 할인 조회 방법

전세계약을 연장했다고 해서 기존 전세보증금반환보증도 자동으로 연장되는 것은 아닙니다. 갱신계약을 체결했다면 보증기관에 별도로 갱신 또는 기한연장을 신청하고, 변경된 계약 내용과 주택 권리관계를 다시 심사받아야 합니다.

특히 신청 가능 기간을 놓치거나 갱신계약서, 최초 계약서, 전입세대확인서 등을 빠뜨리면 보증 공백이 생길 수 있습니다. 이 글에서는 가장 많이 이용하는 HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 중심으로 갱신 조건, 신청 시기, 제출서류, 보증료 계산과 할인 조회 순서를 정리합니다.

2026년 7월 19일 기준 HUG·HF 공식 안내를 확인해 정리했습니다.

전세보증금반환보증 갱신 전 알아둘 핵심 내용

전세계약 연장과 보증 갱신은 별개의 절차입니다

임대차계약을 연장해도 전세보증금반환보증의 보증기간은 자동으로 늘어나지 않습니다.

기존 보증은 기존 임대차계약을 기준으로 발급된 상품입니다. 따라서 계약기간을 연장하거나 보증금, 임대인, 계약 조건이 변경됐다면 해당 내용을 보증기관에 알리고 갱신 심사를 받아야 합니다.

HUG 전세보증금반환보증의 보증기간은 일반적으로 보증서 발급일부터 임대차계약 만료일 후 1개월까지입니다. 보증서에 적힌 만료일만 확인하고 갱신 신청을 미루기보다, 갱신계약을 체결한 직후부터 준비서류와 신청 가능 기간을 확인하는 편이 안전합니다.

어느 기관의 보증에 가입했는지 먼저 확인해야 합니다

전세보증금 반환을 보장하는 상품은 보증기관마다 갱신 방식과 신청 기한이 다릅니다.

대표적으로 다음 상품이 있습니다.

보증기관	대표 상품	갱신 신청 방식의 특징
HUG 주택도시보증공사	전세보증금반환보증	안심전세 앱·모바일HUG 등 가입 경로에서 신청
HF 한국주택금융공사	전세지킴보증	기존 취급은행을 통해 기한연장 신청
SGI서울보증	전세금보장신용보험	홈페이지·모바일 또는 지점에서 보험계약 변경·재가입 확인

기관명을 모른다면 기존 보증서, 보증료 결제내역, 대출받은 은행의 보증 관련 안내문부터 확인해야 합니다. 인터넷에서 본 다른 기관의 갱신 기한을 자신의 상품에 그대로 적용하면 신청 시기를 잘못 판단할 수 있습니다.

HUG 전세보증금반환보증 갱신 조건

갱신한 임대차계약이 보증요건을 다시 충족해야 합니다

HUG 반환보증을 갱신하려면 연장된 임대차계약과 해당 주택이 갱신 심사 시점의 보증요건을 충족해야 합니다.

기본적으로 다음 사항을 확인합니다.

실제 주거용으로 사용하는 보증 대상 주택인지
임차인이 해당 주택을 점유하고 전입신고를 유지하고 있는지
임대차계약서에 확정일자가 있는지
임대인이 등기부상 주택 소유자와 일치하는지
전세보증금과 선순위채권이 보증한도를 넘지 않는지
주택에 경매, 압류, 가압류 등 새로운 권리침해가 발생하지 않았는지
수도권 7억원, 수도권 외 지역 5억원의 보증금 기준을 충족하는지

기존에 가입 승인을 받았더라도 갱신 시점의 등기부와 주택가격, 선순위채권이 달라졌다면 결과가 달라질 수 있습니다. 처음 가입할 때 문제없었다는 이유만으로 갱신 승인을 단정해서는 안 됩니다. HUG는 보증금 수준과 주택 유형, 부채비율 등을 다시 심사합니다.

전세보증금이 증액됐다면 단순 갱신으로 끝나지 않을 수 있습니다

갱신계약에서 보증금이 늘었다면 증액된 금액을 반영한 별도 심사가 필요합니다.

예를 들어 기존 전세보증금이 2억원이었지만 재계약하면서 2억2천만원으로 올랐다면, 기존 2억원 보증의 기간만 단순히 연장하는 문제와 다릅니다. 변경된 보증금과 주택가격, 선순위채권을 기준으로 새로운 보증한도를 계산해야 합니다.

반대로 보증금이 그대로 유지되거나 감액된 경우에는 비교적 단순한 기한연장 절차로 처리될 수 있습니다. 다만 상품과 가입 경로에 따라 처리 방식이 다르므로 신청 화면 또는 취급 금융기관에서 확인해야 합니다.

HF 전세지킴보증도 보증금 유지·감액은 기한연장으로 처리하지만 보증금 증액은 원칙적으로 신규 취급 절차를 적용한다고 안내합니다.

임대인이나 주택 소유자가 바뀌었다면 변경 사실을 알려야 합니다

계약기간 중 집주인이 바뀌었다면 보증기관에 임대인 변경을 신고해야 합니다.

매매로 주택 소유자가 변경됐는데 기존 임대인의 정보가 보증서에 남아 있다면, 사고 발생 시 추가 확인이 필요해질 수 있습니다. 새 소유자가 확인되는 등기사항전부증명서와 매매계약서, 변경계약서 등 보증기관이 요구하는 자료를 제출해야 합니다.

개인 임대인에서 법인 임대인으로 변경되는 경우에는 심사와 채권보전 절차가 달라질 수 있으므로 단순한 명의 수정으로 생각해서는 안 됩니다.

전세보증금반환보증 갱신 신청 시기

HUG 갱신보증은 기존 계약 만료 1개월 전부터 신청할 수 있습니다

HUG 갱신 전세계약의 신청기한은 기존 계약 만료일 1개월 전부터 갱신한 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다.

HUG 공식 안내의 기준은 다음과 같습니다.

신청 시작: 갱신 전 임대차계약 만료일 1개월 전
신청 마감: 갱신한 임대차계약기간의 2분의 1이 지나기 전

예를 들어 기존 계약이 2026년 8월 31일 끝나고, 2026년 9월 1일부터 2028년 8월 31일까지 2년간 연장됐다면 원칙적으로 2026년 7월 31일부터 신청할 수 있습니다. 갱신계약기간의 절반인 1년이 지나기 전에는 접수해야 합니다.

다만 심사 중 보완서류가 발생하거나 권리관계 확인이 늦어질 수 있으므로 마감 시점까지 기다리는 것은 권하지 않습니다. 갱신계약서 작성과 확정일자 처리가 끝나는 대로 신청 준비를 시작하는 것이 좋습니다.

▶️ HUG 모바일 공식 페이지에서 갱신 신청기한과 예상 보증료 확인하기

HF 전세지킴보증의 기한연장 시기는 HUG와 다릅니다

HF 전세지킴보증은 임대차계약 만료 1개월 전부터 기존 보증 만료일 전까지 기한연장을 신청합니다.

HF 보증은 공사에 직접 방문하는 방식이 아니라 기존 보증을 취급한 은행을 통해 연장하는 것이 기본입니다. 갱신계약에서 보증금이 유지되거나 줄어든 경우에는 갱신 임대차계약서 사본과 주민등록등본 등을 제출합니다.

따라서 “계약기간의 절반 전까지 신청하면 된다”는 HUG 기준을 HF 상품에 그대로 적용하면 안 됩니다. 기존 보증서의 기관명과 만료일을 먼저 확인해야 하는 이유입니다.

계약을 묵시적으로 갱신했다면 증빙 방법을 먼저 확인합니다

새 계약서를 작성하지 않은 묵시적 갱신도 인정될 수 있지만, 보증기관이 계약 존속 사실을 확인할 자료를 요구할 수 있습니다.

HF는 묵시적으로 갱신된 임대차계약도 보증 대상 계약에 포함될 수 있다고 안내합니다. 다만 보증기관과 신청 경로에 따라 임대차계약 갱신 확인서, 기존 계약서, 주민등록등본 또는 임대인 확인 자료가 필요할 수 있습니다.

묵시적 갱신 상태라면 앱에 임의로 계약기간을 입력하기보다 고객센터나 취급은행에 필요한 증빙서류를 먼저 문의하는 편이 정확합니다.

전세보증금반환보증 갱신 제출서류

HUG 모바일 신청의 기본 제출서류

HUG 갱신 신청에서는 갱신계약서뿐 아니라 최초 임대차계약서도 함께 준비해야 합니다.

HUG가 안내하는 모바일 신청 기본서류는 다음과 같습니다.

확정일자부 임대차계약서
- 갱신계약서는 물론 최초 전세계약서도 포함
- 계약 내용과 확정일자를 식별할 수 있어야 함
전입세대열람내역서
- 지번 주소와 도로명주소 기준 자료
- 임차인 본인이 주민센터에서 발급
- 일반적으로 신청일 기준 1개월 이내 발급분 제출
전세보증금 지급 증빙자료
- 임대인 또는 중개사가 발급한 영수증
- 계좌이체 내역
- 무통장입금증 등
주민등록등본
- 현재 전입 상태와 세대 구성을 확인할 수 있는 자료

심사 과정에서는 임대인 변경, 보증금 증액, 주택 유형, 단독·다가구주택의 선순위 임차인 현황 등에 따라 추가서류가 요구될 수 있습니다.

갱신계약서에는 변경 내용을 분명하게 적어야 합니다

보증금, 계약기간, 임대인 등 갱신된 조건이 계약서에서 명확히 확인돼야 합니다.

기존 계약서에 연장 내용을 적고 임대인과 임차인이 서명하거나 날인하는 방식도 가능하지만, 다음 내용은 분명하게 표시하는 것이 좋습니다.

갱신된 임대차기간
유지·증액·감액된 보증금
기존 계약의 나머지 조건을 그대로 유지한다는 내용
임대인과 임차인의 서명 또는 날인
작성일
임대인 변경 여부

보증금이 증액됐다면 증액분 지급 내역도 별도로 준비해야 합니다. 계좌이체 메모만으로 계약 목적을 확인하기 어려울 수 있으므로 이체확인증과 갱신계약서를 함께 제출하는 편이 좋습니다.

신청 직전에 새로 발급할 서류를 구분해야 합니다

계약서는 미리 준비할 수 있지만 전입세대확인서와 등기 관련 자료는 신청 시점에 가깝게 발급해야 합니다.

서류 준비 순서는 다음과 같이 잡으면 효율적입니다.

기존 보증서에서 보증기관과 보증 만료일 확인
최초 계약서와 갱신계약서 준비
갱신계약서의 확정일자 처리 여부 확인
증액 보증금이 있다면 지급 증빙 확보
신청 직전에 주민등록등본과 전입세대확인서 발급
등기부를 열람해 임대인·근저당권·압류 변동 확인
앱이나 취급은행에서 신청 후 보완서류 확인

오래전에 발급한 전입세대열람내역서나 주민등록등본을 제출하면 재발급 요청을 받을 수 있습니다.

보증료 계산과 할인 조회 방법

보증료는 보증금액과 요율, 보증기간으로 계산합니다

HUG 전세보증금반환보증의 기본 계산식은 ‘보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365’입니다.

HUG 공식 안내상 보증료율은 보증금 수준, 주택 유형, 부채비율에 따라 연 0.115%부터 0.154% 범위에서 달라질 수 있습니다. 정확한 금액은 신청인의 계약과 주택 정보를 심사한 후 확정됩니다.

예를 들어 보증금액이 2억원이고 적용 요율이 연 0.13%, 보증기간이 2년이라고 가정하면 할인 전 단순 계산액은 다음과 같습니다.

2억원 × 0.13% × 730일 ÷ 365일 = 약 52만원

이 계산은 구조를 이해하기 위한 예시입니다. 실제 보증기간은 보증서 발급일과 계약 만료일에 따라 달라지고 할인, 분납 여부, 심사 결과가 반영되므로 최종 납부액과 차이가 날 수 있습니다.

모바일 신청과 일시납 할인은 각각 확인할 수 있습니다

HUG는 모바일 신청과 보증료 일시납에 각각 3% 할인을 적용한다고 안내합니다.

두 조건을 모두 충족하더라도 단순히 6%를 한 번에 빼는 방식인지, 순차적으로 적용하는지는 실제 결제 단계의 산출내역을 확인해야 합니다. 예상 보증료 조회 결과는 참고값이며 심사 후 확정 금액이 최종 기준입니다.

할인 확인 순서는 다음과 같습니다.

HUG 안심전세 앱 또는 모바일HUG에서 계약정보 입력
예상 보증료 조회
할인 대상 항목 선택
필요한 증빙서류 제출
심사 완료 후 결제 화면에서 할인 적용 여부 확인
보증서와 보증료 영수증 보관

사회배려 대상 할인은 증빙서류가 필요합니다

소득, 연령, 가족 구성 등에 따른 할인은 대상에 해당한다는 이유만으로 자동 적용되지 않을 수 있습니다.

저소득가구, 청년가구, 다자녀가구 등 사회배려 대상 할인은 소득증빙자료, 주민등록등본, 가족관계증명서 등 해당 요건을 확인할 수 있는 서류가 필요할 수 있습니다. 구체적인 할인 대상과 비율은 신청 시점의 상품 기준에 따라 달라질 수 있으므로 앱의 ‘보증료 할인서류 안내’에서 확인해야 합니다.

할인을 받기 위해서는 결제 후 환급을 기대하기보다 보증료 결제 전에 대상 항목과 증빙서류 반영 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

갱신 신청 전에 자주 놓치는 부분

확정일자와 전입신고 상태를 다시 확인합니다

갱신 시점에도 전입과 점유가 유지되고 계약서의 확정일자를 확인할 수 있어야 합니다.

갱신계약서를 새로 작성했다면 확정일자를 다시 받아야 하는지 확인해야 합니다. 특히 보증금 증액이 있는 경우에는 증액분의 우선변제권과 관련될 수 있으므로 주민센터, 법률 전문가 또는 보증기관에 계약 상황을 설명하고 안내받는 것이 안전합니다.

전입신고를 다른 주소로 옮겼거나 세대 분리 과정에서 임차인의 전입 상태가 달라졌다면 보증요건에 영향을 줄 수 있습니다.

등기부의 근저당권과 압류 변동을 확인합니다

계약 갱신 전에는 등기사항전부증명서를 새로 열람해야 합니다.

처음 계약할 때 없었던 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 등이 새로 등록됐을 수 있습니다. 집주인이 같고 보증금이 그대로여도 선순위채권이 늘어나면 보증한도가 부족해질 수 있습니다.

계약 연장에 합의하기 전에 등기부를 확인하고, 갱신 신청 직전에도 한 번 더 확인하는 것이 좋습니다. 보증서가 발급되기 전까지 권리관계가 변할 가능성도 있으므로 심사 과정의 안내를 놓치지 않아야 합니다.

보증 승인을 받기 전에 갱신이 가능하다고 단정하지 않습니다

기존 가입 이력은 갱신 승인을 보장하지 않습니다.

주택가격 산정기준, 선순위채권, 임대인 상태, 주택 유형, 보증금이 달라지면 갱신이 제한될 수 있습니다. 갱신보증 가입이 중요한 계약이라면 집주인과 재계약하기 전에 보증기관의 예상한도와 기본요건부터 확인하는 편이 좋습니다.

심사 결과를 기다리는 동안 보완 요청 알림을 확인하지 않으면 접수가 지연되거나 취소될 수 있습니다. 앱 알림, 문자메시지, 이메일과 신청 상태를 함께 확인해야 합니다.

갱신 신청 후 확인해야 할 다음 행동

결제 완료가 아니라 보증서 발급까지 확인합니다

보증료를 결제했더라도 보증서가 정상적으로 발급됐는지 확인해야 갱신 절차가 끝납니다.

HUG 모바일 신청은 신청서 작성, 서류 제출과 심사, 보증료 결제, 보증서 발급 순으로 진행됩니다. 심사 완료 후 보증료를 냈더라도 보증서 발급일과 보증기간이 갱신계약 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.

보증서를 받은 뒤에는 다음 항목을 점검합니다.

임차인 이름
임대인 이름
임차주택 주소와 동·호수
전세보증금과 보증금액
보증 시작일과 만료일
갱신된 임대차계약기간
보증료와 할인 적용내역

오류가 있다면 보증 사고가 발생하기 전에 즉시 보증기관에 정정을 요청해야 합니다.

갱신을 준비하는 가장 안전한 확인 순서

보증 갱신은 ‘기관 확인→계약 변경 확인→권리관계 점검→서류 발급→신청→보증서 검수’ 순서로 진행하면 실수를 줄일 수 있습니다.

계약 만료를 앞두고 있다면 아래 순서대로 진행해 보세요.

기존 보증서에서 HUG·HF·SGI 중 가입기관 확인
보증 만료일과 기관별 갱신 신청 가능 기간 확인
갱신계약의 보증금 유지·증액·감액 여부 확인
임대인 변경과 등기부 권리변동 확인
최초 계약서와 갱신계약서, 지급 증빙 준비
주민등록등본과 전입세대확인서 등 최신 서류 발급
할인 대상과 증빙서류 확인
갱신 신청 후 보완 요청 대응
보증료 결제와 할인 내역 확인
최종 보증서의 금액·주소·기간 검수

전세보증금반환보증은 계약 연장만으로 자동 갱신되지 않습니다. 기존 보증기관의 신청기간을 먼저 확인하고, 보증금 증액이나 임대인 변경이 있다면 단순 기간 연장이 아닌 재심사 대상이라는 점을 고려해 준비해야 합니다.

자주 묻는 질문

질문 1

Q. 전세계약을 갱신했는데 반환보증을 갱신하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 기존 보증은 기존 계약과 보증서에 기재된 기간까지만 효력이 유지됩니다. 갱신계약에 맞춰 보증을 연장하지 않으면 새 계약기간에 보증 공백이 생길 수 있으므로 별도 갱신 신청이 필요합니다.

질문 2

Q. 전세보증금이 오른 경우에도 HUG 반환보증을 갱신할 수 있나요?

A. 증액된 보증금과 주택가격, 선순위채권이 보증한도를 충족하면 신청할 수 있지만 단순 기한연장이 아니라 변경된 금액을 기준으로 다시 심사받아야 합니다. 증액분 이체내역과 갱신계약서 등 추가 증빙자료를 준비해야 합니다.

질문 3

Q. 전세보증금반환보증 갱신 보증료는 어디에서 조회하나요?

A. HUG 상품은 안심전세 앱 또는 모바일HUG의 예상 보증료 조회 기능에서 확인할 수 있습니다. 다만 예상 금액은 참고값이며 주택 유형, 보증금, 부채비율, 보증기간과 할인 심사가 끝난 뒤 최종 납부액이 확정됩니다.

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