대출 상환 후 근저당권 말소 신청 방법: 은행 서류와 등기 비용 확인

주택담보대출을 전액 상환해도 등기사항증명서에 설정된 근저당권이 자동으로 삭제되는 것은 아닙니다. 은행에서 말소에 필요한 서류를 받은 뒤 관할 등기소에 직접 신청하거나, 은행 또는 법무사에게 말소 업무를 맡겨야 합니다.

단순한 근저당권 1건을 직접 처리하면 등록면허세와 지방교육세, 등기신청수수료를 합해 기본 비용이 약 8,200원에서 11,200원입니다. 다만 부동산 수, 근저당권 수, 신청 방식, 은행·법무사 대행 여부에 따라 실제 비용은 달라집니다.

2026년 7월 20일 기준 공식 자료를 확인해 정리했습니다.

대출을 갚았는데 근저당권이 남아 있는 이유

대출 상환과 근저당권 말소등기는 별개의 절차다

대출금 상환은 은행에 대한 채무를 정리하는 절차이고, 근저당권 말소는 등기부에 기록된 담보권을 없애는 절차입니다.

근저당권은 채무 변제에 따른 계약 해지, 당사자 합의, 경매 등으로 소멸할 수 있지만 등기부의 기록을 정리하려면 별도의 말소등기를 신청해야 합니다. 말소등기에서 은행과 같은 근저당권자는 등기의무자, 부동산 소유자인 근저당권 설정자는 등기권리자가 됩니다.

따라서 대출 잔액이 0원으로 표시된 것만 확인하고 절차를 끝내면 안 됩니다. 부동산을 매도하거나 새로운 담보대출을 받을 계획이 있다면 등기사항증명서에 말소 사실이 반영됐는지까지 확인해야 합니다.

은행에 서류를 요청하기 전에 확인할 사항

은행에 근저당권 말소를 요청하기 전에는 다음 내용을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

대출 원금과 이자, 연체금 등 모든 채무가 정산됐는지
해당 근저당권이 다른 대출이나 한도거래까지 함께 담보하고 있지 않은지
대출받은 사람과 담보 부동산 소유자가 같은 사람인지
한 개의 근저당권이 여러 부동산을 공동담보로 잡고 있지 않은지
등기부에 근저당권이 여러 건 설정돼 있지 않은지

근저당권은 계속적인 거래에서 발생하는 불특정 채권을 채권최고액 한도 내에서 담보하는 권리입니다. 대출계좌 하나를 갚았더라도 같은 근저당권과 연결된 다른 채무가 있다면 즉시 말소하기 어려울 수 있으므로 은행에 담보관계 종료 여부를 확인해야 합니다.

근저당권 말소 신청 방법은 세 가지다

직접 신청은 비용을 줄이기 좋은 방법이다

은행에서 서류를 받아 본인이 관할 등기소에 신청하면 대행 수수료를 부담하지 않아도 됩니다. 부동산 한 개에 은행 근저당권 한 건만 설정된 단순한 사례라면 직접 신청을 검토할 수 있습니다.

등기 신청서를 직접 작성해야 하지만 은행 서류가 정확히 준비돼 있고 등기부상 권리관계가 단순하다면 법무사 없이도 접수할 수 있습니다. 말소등기는 당사자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이지만, 은행이 작성한 위임장이 있으면 부동산 소유자가 혼자 등기소를 방문해 신청할 수 있습니다.

은행 대행은 편리하지만 별도 비용이 발생할 수 있다

일부 은행은 영업점, 인터넷뱅킹 또는 모바일 앱을 통해 근저당권 말소 신청을 받습니다. 은행이 지정한 법무사가 등기를 처리하는 방식이 많으며, 고객은 은행이 안내한 계좌로 말소 비용을 납부합니다.

은행별로 신청 가능 조건과 비용은 다릅니다. 예를 들어 우리은행 공식 온라인 안내에서는 부동산 한 건의 기본 말소 대행 비용을 4만 원으로 안내하고 있으며, 담보 부동산이 추가되면 별도 비용이 발생할 수 있다고 설명합니다. 이 금액은 세금만이 아니라 말소 업무를 대행하는 법무사 비용이 포함된 사례이므로 다른 은행에도 동일하게 적용되는 고정 금액은 아닙니다.

대출받은 은행에 다음 세 가지를 물어보면 선택하기 쉽습니다.

은행을 통한 근저당권 말소 대행이 가능한지
대행 비용에 세금과 등기신청수수료가 포함됐는지
부동산이나 근저당권이 여러 건일 때 추가 비용이 얼마인지

법무사 위임은 권리관계가 복잡할 때 적합하다

공동담보 부동산이 여러 개이거나 은행 합병·상호 변경, 등기필정보 누락, 소유자 변경, 상속, 일부 말소 같은 문제가 있다면 법무사 위임을 고려할 수 있습니다.

법무사 보수와 부대비용은 사건 내용에 따라 달라지므로 최소 두 곳 이상에서 견적을 받고, 견적서에 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료·보수·부가가치세·교통비가 각각 구분돼 있는지 확인하는 것이 좋습니다.

은행에서 받아야 할 근저당권 말소 서류

기본 서류는 해지증서·위임장·등기필정보다

대출을 상환한 뒤 직접 말소등기를 신청하려면 은행에 “근저당권 말소용 서류를 직접 수령하겠다”고 요청해야 합니다.

일반적으로 은행에서 받는 핵심 서류는 다음과 같습니다.

해지증서 또는 포기증서: 은행이 근저당권을 해지하거나 포기한다는 원인서류
등기신청 위임장: 은행이 부동산 소유자에게 말소등기 신청을 위임하는 서류
등기필정보 또는 등기필증: 근저당권 설정 당시 은행에 교부된 권리 관련 정보
은행의 법인·대표자 관련 서류: 등기부의 은행 명칭이나 주소가 달라진 경우 등 사건에 따라 추가
대출 완납 확인자료: 필수 등기서류와 별도로 상환 사실을 확인하기 위해 보관

법제처 생활법령정보는 근저당권 말소 관련 서류로 해지증서 또는 포기증서, 위임장, 등기필정보 등을 안내합니다. 말소등기에는 원칙적으로 신청인의 주민등록등본이나 인감증명서를 첨부할 필요가 없고 국민주택채권도 매입하지 않습니다.

은행 창구에서는 서류 내용을 바로 확인해야 한다

은행에서 봉투를 받았다고 해서 서류를 확인하지 않고 등기소로 이동하면 누락 때문에 다시 방문할 수 있습니다. 창구를 떠나기 전에 다음 항목을 점검하는 것이 좋습니다.

부동산 소재지가 실제 주소와 일치하는지
등기부에 적힌 근저당권자와 서류의 은행명이 일치하는지
말소 대상 근저당권의 접수번호와 순위번호가 맞는지
해지증서와 위임장에 은행의 필요한 날인 또는 전자정보가 갖춰졌는지
공동담보 부동산이 모두 포함돼 있는지
서류 원본 제출이 필요한지
서류를 언제까지 접수해야 하는지

특히 은행이 합병됐거나 상호가 변경된 경우에는 등기부에 적힌 근저당권자와 현재 은행명이 다를 수 있습니다. 등기명의인의 표시가 달라진 경우에는 변경 사실을 증명하는 서류를 첨부해 별도의 표시변경등기를 생략할 수 있는 사례도 있지만, 구체적인 필요서류는 은행과 관할 등기소에 먼저 확인하는 것이 안전합니다.

근저당권 말소 직접 신청 순서

1단계: 등기사항증명서에서 말소할 근저당권을 확인한다

근저당권 말소 신청서를 작성하기 전 최신 등기사항증명서를 열람해 을구에 기재된 근저당권을 확인합니다.

신청서에는 부동산 표시, 등기원인과 날짜, 말소할 등기의 접수일자·접수번호·순위번호, 근저당권자와 소유자 정보를 정확히 적어야 합니다. 은행에서 받은 해지증서와 등기사항증명서의 정보가 서로 다르다면 임의로 작성하지 말고 은행이나 관할 등기소에 확인해야 합니다.

2단계: 등록면허세와 지방교육세를 납부한다

근저당권 말소등기의 등록면허세는 등기대상 1건당 6,000원이며, 지방교육세는 등록면허세의 20%인 1,200원입니다. 단순한 한 건이라면 세금 합계는 7,200원입니다.

온라인에서는 위택스의 등록면허세 등록분 메뉴를 이용할 수 있고, 온라인 신고가 어렵다면 부동산 소재지 시·군·구청 세무부서에서 납부고지서를 발급받아 납부할 수 있습니다.

▶️ 위택스에서 등록면허세 신고·납부하기

납부 후에는 등록면허세와 지방교육세를 납부했다는 영수필확인 정보를 신청서에 기재하거나 영수필확인서를 첨부합니다.

3단계: 등기신청수수료를 납부한다

등기신청수수료는 신청 방식에 따라 달라집니다.

서면 신청서를 작성해 등기소에 방문하는 경우: 4,000원
인터넷등기소 e-Form으로 작성한 뒤 방문하는 경우: 3,000원
모든 절차를 전자신청으로 처리하는 경우: 1,000원

수수료는 인터넷등기소에서 전자납부하거나 지정 금융기관에서 납부한 뒤 영수필확인서를 준비할 수 있습니다.

4단계: 말소등기 신청서를 작성한다

신청서는 인터넷등기소의 등기신청양식을 이용하거나 e-Form으로 작성할 수 있습니다. 일반 아파트처럼 집합건물인 경우에는 구분건물용 신청서인지 확인해야 합니다.

신청서와 서류는 일반적으로 다음 순서로 정리합니다.

근저당권 말소등기 신청서
등록면허세 영수필확인서
등기신청수수료 영수필확인서
은행 위임장
해지증서
등기필정보 또는 등기필증
사건에 따라 필요한 추가 증명서류

공식 안내에서도 신청서, 세금·수수료 영수필확인서, 위임장, 포기증서 또는 해지증서, 등기필증 등의 순서로 서류를 준비하도록 설명합니다.

5단계: 부동산 관할 등기소에 접수한다

작성한 신청서와 첨부서류는 해당 부동산을 관할하는 등기소에 제출합니다. 가까운 등기소가 아니라 부동산 소재지를 담당하는 관할 등기소인지 확인해야 합니다.

▶️ 대법원 인터넷등기소에서 관할 등기소와 신청사건 확인하기

서면 또는 e-Form 신청은 신청인이나 대리인이 등기소를 방문해 접수합니다. 완전 전자신청도 가능하지만 근저당권 말소는 공동신청 사항이어서 근저당권 설정자와 근저당권자 모두 전자신청 사용자등록이 필요합니다. 은행이 전자신청에 협조하지 않는 일반적인 셀프 등기라면 e-Form 작성 후 방문 방식이 현실적입니다.

6단계: 접수상황과 말소 결과를 확인한다

등기소 접수 후에는 인터넷등기소의 부동산등기 신청사건 조회에서 처리상황을 확인할 수 있습니다. 보정 요청이 나오면 정해진 내용에 따라 신청서나 첨부서류를 수정·보완해야 합니다.

등기가 완료되면 최신 등기사항증명서를 다시 열람해 을구의 해당 근저당권에 말소 사실이 반영됐는지 확인합니다. 접수증이나 은행의 완납 확인서만으로 끝내지 말고 등기부 반영까지 확인해야 절차가 마무리됩니다.

근저당권 말소 등기비용 계산

직접 신청 시 기본 비용은 신청 방식에 따라 달라진다

근저당권 한 건과 부동산 한 개를 말소하는 단순 사례를 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

신청 방식	등록면허세	지방교육세	등기신청수수료	기본 합계
서면 작성 후 방문	6,000원	1,200원	4,000원	11,200원
e-Form 작성 후 방문	6,000원	1,200원	3,000원	10,200원
완전 전자신청	6,000원	1,200원	1,000원	8,200원

등기사항증명서 열람·발급비, 출력비, 우편료, 교통비 등은 표에 포함하지 않았습니다.

부동산이나 근저당권이 여러 건이면 비용이 늘어난다

아파트 한 채의 근저당권 한 건을 말소하는 경우와 토지·건물·여러 세대가 공동담보로 설정된 경우의 비용은 같지 않습니다.

다음에 해당하면 추가 세금이나 수수료, 대행비가 발생할 수 있습니다.

토지와 건물 등 등기대상 부동산이 여러 개인 경우
말소할 근저당권이 두 건 이상인 경우
공동담보목록에 여러 부동산이 포함된 경우
일부 부동산만 말소하는 일부포기 등기인 경우
은행이나 법무사에게 업무를 위임하는 경우
은행 합병, 상호 변경, 등기필정보 누락 등 추가서류가 필요한 경우

은행 대행 비용을 비교할 때는 안내받은 금액에 등록면허세와 등기신청수수료가 포함돼 있는지 확인해야 합니다. “말소 비용 4만 원”과 같은 안내는 정부에 납부하는 세금만을 뜻하는 것이 아니라 법무사 보수와 부대비용이 포함된 금액일 수 있습니다.

근저당권 말소 신청에서 자주 틀리는 부분

대출 완납증명서만 들고 등기소에 가면 접수하기 어렵다

완납증명서는 대출을 갚았다는 사실을 확인하는 자료이지만, 그 자체가 해지증서나 은행 위임장, 등기필정보를 대신하지는 않습니다.

직접 신청할 계획이라면 은행에 단순히 “대출 상환 확인서”를 요청하는 것이 아니라 “근저당권 말소등기 직접 신청에 필요한 서류 전체”를 요청해야 합니다.

대출받은 사람과 부동산 소유자를 혼동하면 안 된다

대출 채무자와 담보 부동산 소유자는 서로 다를 수 있습니다. 부모 소유 주택을 자녀의 대출 담보로 제공했거나 부부 공동명의 주택에 한 사람 명의로 대출을 받은 사례가 대표적입니다.

말소등기의 등기권리자는 대출 채무자가 아니라 근저당권을 설정한 부동산 소유자입니다. 소유관계가 복잡하면 은행에서 서류를 받을 때 담보제공자의 참여나 추가 확인이 필요한지 먼저 물어봐야 합니다.

등기부의 근저당권을 전부 말소할 수 있는지 확인해야 한다

대출을 일부만 상환했거나 공동담보 부동산 중 한 곳만 담보에서 빼려는 경우에는 단순한 전부 말소와 절차가 다릅니다. 은행이 일부포기에 동의해야 하며 신청서와 해지·포기 서류에도 말소 대상이 정확히 표시돼야 합니다.

매매 잔금일이나 대환대출 실행일에 맞춰 근저당권을 말소해야 한다면 개인이 먼저 서류를 받아 임의로 처리하기보다 매수인 측 법무사, 기존 은행, 신규 대출은행과 접수 순서를 조율하는 것이 안전합니다.

말소 완료 후 반드시 확인할 것

자주 묻는 질문

질문 1

Q. 주택담보대출을 상환한 당일에 근저당권 말소 신청도 할 수 있나요?

A. 은행에서 대출 상환 처리를 완료하고 해지증서, 위임장, 등기필정보 등 말소서류를 발급받았다면 신청할 수 있습니다. 다만 은행 내부의 상환 확정이나 서류 발급에 시간이 필요한 경우가 있으므로 매매 잔금일이 정해져 있다면 미리 은행에 발급 가능 시점을 확인해야 합니다.

질문 2

Q. 대출을 다 갚은 뒤 근저당권 말소를 하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 채무가 정리됐더라도 등기부에는 기존 근저당권 기록이 남습니다. 부동산 매도나 신규 담보대출 과정에서 말소서류 제출 또는 동시 말소 절차가 필요해질 수 있으므로 특별한 유지 목적이 없다면 상환 후 정리하는 편이 일반적입니다.

질문 3

Q. 근저당권 말소는 법무사 없이 직접 신청할 수 있나요?

A. 은행에서 필요한 서류를 모두 받았다면 본인이 관할 등기소에 직접 신청할 수 있습니다. 부동산과 근저당권이 각각 한 건인 단순 사례는 e-Form 작성 후 방문 신청을 검토할 수 있지만, 공동담보·상속·은행 합병·서류 분실 문제가 있다면 법무사나 관할 등기소의 확인을 받는 것이 안전합니다.

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