주택담보대출 중도상환수수료 계산, 면제 조건과 은행별 확인 방법

2026.07.16 기준 금융위원회와 은행 공식 자료를 확인해 정리했습니다.

주택담보대출을 갈아타거나 여유자금으로 원금을 미리 갚으려 할 때 가장 먼저 걸리는 부분이 중도상환수수료입니다. 대출금리가 낮아진 상품으로 이동하고 싶어도 수수료가 얼마나 나오는지 몰라 결정을 미루는 경우가 많습니다.

결론부터 보면, 주택담보대출 중도상환수수료는 중도상환할 원금, 계약 당시 수수료율, 대출 실행 후 경과 기간을 기준으로 계산합니다. 같은 은행을 이용하더라도 대출받은 날짜와 금리 유형, 상품 종류에 따라 적용되는 요율이 달라질 수 있습니다.

특히 2025년 1월 13일부터 신규로 체결된 대출은 실제 발생하는 비용 범위에서 수수료율을 산정하도록 제도가 바뀌었습니다. 금융회사는 이를 매년 다시 산정해 공시하므로, 인터넷에서 본 과거 수수료율보다 본인의 대출계좌에서 조회되는 예상 금액을 우선해야 합니다.

주택담보대출 중도상환수수료란 무엇인가

🔉 1. 대출금을 약정 기간보다 일찍 갚을 때 발생하는 비용

주택담보대출 중도상환수수료는 약정한 만기 전에 대출 원금의 전부 또는 일부를 상환할 때 금융회사가 부과할 수 있는 비용입니다.

은행 입장에서는 대출이 예상보다 일찍 상환되면 예정했던 이자수익과 자금 운용계획이 달라집니다. 대출 취급 과정에서 발생한 모집비용, 감정평가비용, 담보 설정 관련 비용도 회수하지 못할 수 있습니다.

다만 현재는 이러한 실제 비용과 관련 없는 항목을 임의로 더해 수수료를 부과할 수 없습니다. 금융위원회는 2025년부터 자금 운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용 등 실비용 범위에서만 수수료를 산정하도록 제도를 개편했습니다.

🔉 2. 대출 잔액 전체가 아니라 실제 상환하는 원금을 기준으로 계산

중도상환수수료는 일반적으로 남아 있는 대출 잔액 전체가 아니라 이번에 미리 갚으려는 원금을 기준으로 계산합니다.

예를 들어 대출 잔액이 3억 원이더라도 그중 5천만 원만 부분 상환한다면 수수료 계산에 들어가는 금액은 5천만 원입니다. 부분 상환 후 남은 2억 5천만 원에는 이번 상환 시점의 수수료가 붙지 않습니다.

쉽게 말하면, 한 번에 전액을 갚는 것보다 필요한 범위에서 일부만 갚으면 당장 부담하는 중도상환수수료도 줄어듭니다.

주택담보대출 중도상환수수료 계산 방법

🔉 1. 기본 계산 공식부터 확인해야 한다

일반적인 중도상환수수료 계산 공식은 다음과 같습니다.

중도상환수수료 = 중도상환 원금 × 적용 수수료율 × 잔존일수 ÷ 수수료 적용기간

수수료 적용기간은 실제 주택담보대출 만기인 20년이나 30년을 그대로 사용하는 것이 아닙니다. 대출기간이 3년을 넘는 경우에는 일반적으로 대출 실행일부터 3년이 되는 날을 수수료 계산상 만기일로 보고 잔존일수를 산정합니다. KB국민은행과 우리은행 공식 수수료 안내에도 같은 계산 구조가 명시돼 있습니다.

계산 항목	확인할 내용	확인 자료
중도상환 원금	이번에 실제로 갚을 금액	상환 신청 화면
수수료율	대출 실행 당시 적용된 요율	약정서·상품설명서
대출 실행일	최초 대출금이 지급된 날짜	대출계좌 상세
잔존일수	상환일부터 수수료 면제일까지 남은 기간	은행 전산 계산
면제 여부	3년 경과 또는 상품별 별도 조건	약정서·은행 상담

여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다. 현재 은행 홈페이지에 표시된 최신 요율이 기존 대출에도 자동 적용되는 것은 아닙니다.

대부분은 최초 신규·대환·재약정 당시의 요율이 적용됩니다. 따라서 2024년에 받은 대출과 2026년에 받은 대출은 같은 은행, 같은 주택담보대출이라도 수수료율이 다를 수 있습니다.

🔉 2. 1억 원을 상환하는 경우 계산 예시

대출 실행일부터 3년이 되는 날까지 365일이 남았고, 중도상환할 원금이 1억 원, 적용 수수료율이 0.55%라고 가정해 보겠습니다.

1억 원 × 0.55% × 365일 ÷ 1,095일
= 약 183,333원

같은 조건에서 3년 면제 시점까지 730일이 남았다면 다음과 같이 계산됩니다.

1억 원 × 0.55% × 730일 ÷ 1,095일
= 약 366,666원

상환 시점이 면제일에 가까워질수록 잔존일수가 줄어들기 때문에 수수료도 감소합니다. 다만 실제 금액은 윤년 반영, 원 단위 처리, 은행 전산의 일수 계산 방식에 따라 소폭 달라질 수 있습니다.

🔉 3. 부분 상환 5천만 원의 계산 예시

중도상환 원금이 5천만 원이고 적용 수수료율이 0.75%, 면제 시점까지 730일이 남았다고 가정하면 계산 결과는 다음과 같습니다.

5천만 원 × 0.75% × 730일 ÷ 1,095일
= 약 250,000원

이 계산은 구조를 이해하기 위한 예시입니다. 실제 상환 전에는 은행 앱의 원금상환 메뉴에 금액을 입력해 당일 기준 예상 수수료를 확인하는 것이 가장 정확합니다.

주택담보대출 중도상환수수료 면제 조건

🔉 1. 대출 실행 후 3년이 지나면 일반적으로 면제된다

주택담보대출 중도상환수수료의 가장 기본적인 면제 기준은 대출 실행일부터 3년이 지났는지 여부입니다.

금융소비자보호법상 중도상환수수료는 원칙적으로 부과가 금지되며, 예외적으로 대출일부터 3년 이내에 상환하는 경우 부과할 수 있습니다. 따라서 별도 약정이 없는 일반적인 은행 주택담보대출은 3년이 지난 뒤 상환하면 수수료가 발생하지 않는 구조입니다.

다만 날짜를 계산할 때는 대출 신청일이나 계약서를 작성한 날이 아니라 실제 대출 실행일을 기준으로 확인해야 합니다. 정확한 면제일은 대출계좌 상세 화면이나 고객센터에서 확인하는 것이 안전합니다.

🔉 2. 상품에 따라 매년 일정 금액이 면제될 수 있다

일부 주택담보대출은 대출 실행 후 3년이 지나지 않았더라도 매년 최초 대출금의 일정 비율까지 중도상환수수료를 면제하는 조건을 두기도 합니다.

예를 들어 연간 원금의 일정 범위까지 면제하고, 이를 초과하는 금액에 대해서만 수수료를 계산하는 방식입니다. 다만 면제 비율과 산정 기간은 모든 은행에 공통으로 적용되는 기준이 아닙니다.

신청 전에 다음 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

• 연간 부분 상환 면제 한도가 있는지
• 면제 한도가 대출 실행일 기준인지 연도 기준인지
• 사용하지 않은 면제 한도가 다음 해로 이월되는지
• 부분 상환 후 월 상환액과 만기 중 무엇이 조정되는지

제가 공식 자료를 대조하면서 가장 중요하다고 본 부분도 이 지점입니다. 인터넷에 알려진 일반 면제 조건보다 본인의 대출 약정서에 기재된 특별 면제 조항이 우선합니다.

🔉 3. 정책대출과 협약상품은 별도 기준을 적용할 수 있다

보금자리론, 디딤돌대출, 집단대출, 중도금대출, 은행과 사업장이 별도 협약을 맺은 상품은 일반 은행 주택담보대출과 다른 기준을 적용할 수 있습니다.

KB국민은행 공식 안내에서도 기금상품, 한국주택금융공사 상품, 협약상품은 별도로 정한 기준을 따른다고 안내하고 있습니다. 따라서 정책대출을 이용 중이라면 일반 은행 수수료표만 보고 면제 여부를 판단하면 안 됩니다.

은행의 한시적 면제 행사나 대환대출 지원 프로그램이 진행되는 경우도 있지만, 적용 기간과 대상이 제한될 수 있습니다. 최종 상환을 실행하기 전에 예상 수수료가 0원으로 표시되는지 반드시 확인해야 합니다.

은행별 중도상환수수료 확인 방법

🔉 1. 은행 앱에서 예상 상환금액을 조회하는 것이 가장 정확하다

중도상환수수료는 은행 홈페이지의 공시 요율보다 본인 대출계좌에서 직접 조회하는 예상 금액이 더 정확합니다.

은행 앱 메뉴 이름은 업데이트에 따라 달라질 수 있지만, 일반적으로 다음 순서로 확인할 수 있습니다.

은행	이용 앱	확인 순서
KB국민은행	KB스타뱅킹	대출계좌 선택 → 대출관리 또는 원금상환 → 상환금액 입력 → 예상 수수료 확인
신한은행	신한 SOL뱅크	전체계좌 → 대출계좌 선택 → 상환 또는 원금상환 → 예상 금액 조회
우리은행	우리WON뱅킹	금융거래 → 대출 → 원금상환 → 대출계좌와 상환금액 선택
하나은행	하나원큐	대출 → 대출관리 → 원금상환 → 예상 수수료 확인
NH농협은행	NH스마트뱅킹·올원뱅크	대출계좌 조회 → 대출상환 → 상환 예정금액 입력

앱에서 메뉴를 찾기 어렵다면 검색창에 ‘대출 상환’, ‘원금 상환’, ‘중도상환’ 중 하나를 입력하면 빠르게 접근할 수 있습니다.

상환 실행 버튼을 누르기 전까지는 실제 출금되지 않으므로, 여러 금액을 입력해 수수료 변화를 비교해 보는 것도 도움이 됩니다.

🔉 2. 은행별 공시 요율은 대출 실행 시점과 함께 봐야 한다

은행별 수수료율은 매년 달라질 수 있으며, 같은 해에도 신규 취급일 구간에 따라 적용 요율이 나뉘는 경우가 있습니다.

예를 들어 KB국민은행은 2026년 1월 1일 이후 신규로 취급한 부동산담보대출에 변동금리 0.55%, 그 외 금리 유형 0.75%를 공시하고 있습니다. 반면 우리은행은 같은 기간 신규·증대·재약정된 가계 부동산 및 동산담보대출에 고정금리 0.71%, 변동금리 0.95%를 공시하고 있습니다. 이처럼 은행별·금리 유형별 차이가 있으므로 특정 비율을 모든 주택담보대출에 적용해서는 안 됩니다.

▶️ 은행연합회 소비자포털에서 주택담보대출 비교공시 확인하기

비교공시는 현재 판매되는 상품의 전반적인 조건을 확인할 때 유용합니다. 이미 보유한 대출의 실제 중도상환수수료는 약정서와 대출계좌 조회 결과를 최종 기준으로 판단해야 합니다.

🔉 3. 고객센터에 문의할 때 물어봐야 할 내용

전화나 영업점에서 확인할 때는 단순히 “중도상환수수료가 얼마인가요?”라고 묻기보다 상환 예정일과 상환금액을 함께 알려주는 것이 좋습니다.

다음 내용을 순서대로 확인하면 누락을 줄일 수 있습니다.

1. 오늘 또는 원하는 상환일 기준 예상 수수료
2. 수수료가 완전히 면제되는 정확한 날짜
3. 연간 부분 상환 면제 한도
4. 부분 상환 후 월 납입액 변경 여부
5. 근저당권 감액·말소에 필요한 별도 비용
6. 대환대출 시 기존 대출의 상환 처리 방식

특히 주택을 매도하면서 대출을 전액 상환하는 경우에는 중도상환수수료 외에 근저당권 말소비용이 별도로 발생할 수 있습니다. 두 비용을 구분해 확인해야 예상 지출을 정확히 계산할 수 있습니다.

상환 전에 준비할 자료와 확인 순서

🔉 1. 대출 약정서와 상품설명서를 먼저 찾는다

중도상환수수료를 정확히 확인하려면 별도의 복잡한 서류를 제출할 필요는 없지만, 계산에 필요한 계약 정보를 준비해야 합니다.

확인 자료 체크리스트

• 대출계좌번호
• 대출 상품명
• 최초 대출 실행일
• 고정금리·변동금리 여부
• 현재 대출 잔액
• 실제 중도상환 예정금액
• 대출거래약정서
• 상품설명서
• 연장·재약정·증액 이력

대출을 연장하거나 증액한 이력이 있다면 최초 실행일만 확인해서는 부족할 수 있습니다. 재약정 과정에서 새로운 수수료율이 적용됐는지 은행에 함께 확인해야 합니다.

🔉 2. 수수료보다 절감되는 이자가 큰지 비교한다

중도상환수수료가 발생한다고 해서 반드시 면제일까지 기다리는 것이 유리한 것은 아닙니다.

조기 상환으로 줄어드는 이자가 수수료보다 크다면 수수료를 내고 지금 상환하는 편이 총비용을 줄일 수 있습니다. 반대로 면제일까지 얼마 남지 않았고 예상 이자 절감액이 작다면 기다리는 편이 나을 수 있습니다.

간단한 비교 방법은 다음과 같습니다.

예상 이자 절감액 ≈ 중도상환 원금 × 현재 대출금리 × 비교할 기간

예를 들어 1억 원을 상환하고 현재 금리가 연 4%라면, 단순 계산상 6개월 동안 약 200만 원의 이자를 줄이는 효과가 있습니다. 예상 수수료가 20만 원이라면 수수료만 보고 상환을 미루기보다 실제 원리금 상환 방식까지 반영해 비교해 보는 것이 합리적입니다.

다만 원리금균등상환 대출은 시간이 지날수록 이자 비중이 달라지므로, 정확한 절감액은 은행의 상환 스케줄표를 기준으로 확인해야 합니다.

🔉 3. 대환대출은 금리 차이 외 비용까지 합산한다

다른 은행의 낮은 금리 상품으로 갈아탈 때는 기존 대출의 중도상환수수료만 계산해서는 부족합니다.

신규 대출 과정에서 인지세, 담보 관련 비용, 법무 비용이 발생할 수 있고 우대금리를 받기 위한 카드 사용이나 급여이체 조건도 고려해야 합니다. 낮은 표시금리만 보고 이동하면 예상보다 절감 효과가 작을 수 있습니다.

대환 여부는 다음 공식으로 비교하면 이해하기 쉽습니다.

대환 예상 절감액 = 금리 인하로 줄어드는 이자 − 기존 대출 중도상환수수료 − 신규 대출 부대비용

비교 기간도 중요합니다. 주택을 곧 매도할 예정이라면 장기간 유지할 때보다 대환으로 얻는 이자 절감액이 작아질 수 있습니다.

중도상환할 때 주의해야 할 부분

🔉 1. 홈페이지의 현재 수수료율을 기존 대출에 그대로 적용하지 않는다

가장 흔한 실수는 현재 판매 중인 상품의 수수료율을 과거에 받은 대출에 적용해 계산하는 것입니다.

중도상환수수료율은 대출 신규일, 대환일 또는 재약정일을 기준으로 정해지는 경우가 많습니다. 은행이 올해 수수료율을 낮췄더라도 과거 계약의 요율이 자동으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

계산기 결과는 참고용으로만 사용하고, 최종 상환 직전 은행 앱에 표시되는 수수료와 출금 예정액을 확인해야 합니다.

🔉 2. 수수료 면제일 바로 전후의 날짜를 확인한다

수수료 면제 시점이 며칠 남지 않았다면 상환일을 조정하는 것만으로 비용을 줄일 수 있습니다.

다만 주말이나 공휴일, 상환 가능 시간, 대환대출 실행일 때문에 원하는 날짜에 처리가 되지 않을 수 있습니다. 특히 부동산 매매 잔금일과 기존 대출 상환일이 연결돼 있다면 은행 영업일 기준으로 일정을 확인해야 합니다.

처음 확인하는 분들은 면제일 확인 → 상환 가능일 확인 → 당일 예상 수수료 조회 → 실제 상환 실행 순서로 보면 편합니다.

🔉 3. 부분 상환 후 변경되는 상환 조건을 확인한다

원금을 일부 갚으면 대출 잔액은 줄지만 이후 상환 방식은 은행과 상품에 따라 다르게 처리될 수 있습니다.

월 납입액이 줄어드는 방식이 있고, 월 납입액은 유지하면서 만기가 짧아지는 방식도 있습니다. 원하는 방식이 있다면 부분 상환 신청 전에 선택 가능 여부를 확인해야 합니다.

신청 전에 이 부분은 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 수수료 절감만큼이나 부분 상환 이후 매달 빠져나가는 원리금이 어떻게 바뀌는지도 가계 현금흐름에 직접적인 영향을 주기 때문입니다.

자주 묻는 질문

🔉 질문 1

Q. 주택담보대출 중도상환수수료는 대출받은 지 3년이 지나면 무조건 면제되나요?
A. 일반적인 은행 주택담보대출은 대출 실행 후 3년이 지나면 중도상환수수료가 면제되는 구조입니다. 다만 정책대출, 협약상품, 재약정 대출은 별도 조건이 있을 수 있으므로 대출계좌의 정확한 면제일을 확인해야 합니다.

🔉 질문 2

Q. 주담대 원금을 일부만 갚아도 중도상환수수료가 발생하나요?
A. 수수료 적용기간 안에 부분 상환하면 실제로 갚는 원금에 대해서만 중도상환수수료가 계산될 수 있습니다. 연간 부분 상환 면제 한도가 있는 상품이라면 한도 범위에서는 수수료가 발생하지 않을 수 있습니다.

🔉 질문 3

Q. 주택담보대출 갈아타기 전에 중도상환수수료는 어디서 확인하나요?
A. 이용 중인 은행 앱에서 대출계좌를 선택한 뒤 원금상환 메뉴에 상환 예정금액을 입력하면 예상 수수료를 확인할 수 있습니다. 앱 조회가 어려우면 고객센터에 상환 예정일과 금액을 알려주고 면제일, 적용 요율, 예상 출금액을 함께 문의하는 것이 안전합니다.